尽管中国贷款市场报价利率（LPR）已连续9个月保持不变，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，越来越多城市调降了首套房贷款利率。
　　值得注意的是，首套房贷款利率回调，二套房贷款利率保持不变，当前部分城市首套、二套房贷利率差较大。贝壳研究院监测数据显示，5月，百城整体首套、二套房贷款利率差扩大至91个基点，二套改善需求的房贷成本较高。
　　对此，受访业内专家表示，当前改善需求是市场修复的关键支撑，建议因城施策，适当降低二套房贷利率，促进二套改善需求释放。

首套房利率继续下降

　　5月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。具体执行中，各地银行的住房贷款利率有何变化？
　　记者了解到，由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，5月，百城首套房贷款利率降速继续趋缓。从具体城市看，截至23日，5月以来仅广东省中山市再次下调首套房贷款利率，其他城市首套、二套房贷款利率均不变。
　　中山市某国有大行工作人员表示，自5月起，中山市再次下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至3.7%。
　　贝壳研究院监测显示，5月，贝壳百城首套房贷利率平均为4%，较上月微降1个基点；二套房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月，首套、二套房贷利率较去年同期分别回落91个基点和41个基点。
　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，5月以来，购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，短期这部分城市住房价格仍有下跌预期。下一个评估期将在6月底启动，届时各地将根据3月至5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限。短期来看，市场调整压力大的城市下调房贷利率的预期仍在，此前已下调房贷利率下限的城市也存在进一步下调的空间。

激活改善型需求

　　在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套房贷款利率回调，二套房贷款利率保持不变。因此，二套改善需求的房贷成本较高。
　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，考虑到政策面持续要求合理释放改善性住房需求，若二季度楼市回升过程出现波折，各地将进一步加快二套房贷款利率下调步伐，同时推动“带押过户”等政策创新，着力降低改善性需求的置换成本，进一步激活二手房市场，推动楼市整体企稳回升。
　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰建议因城施策，适当降低二套房贷款利率，促进二套改善需求释放。
　　陈文静认为，促进改善性需求入市，可以从加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。对于购房者而言，2022年9月，财政部和税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，一年内换房可享个税退税优惠。今年5月初，针对降低购房成本，监管部门不断落实相关举措。因城施策指导下，多地也在调整首套、二套房的认定标准，支持换房需求。
　　“从政策空间上来看，释放改善性住房需求、降低置换成本，一方面继续优化‘认房认贷’政策，降低首付比例、降低房贷利率，调整普宅认定标准等；另一方面，降低交易税费，加快落实降低中介费用、落实‘带押过户’等，降低置业成本。”陈文静说。
　　

数据
超40城首套房贷利率
进入“3时代”

中指研究院5月23日发布统计数据显示，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%。
　　

综合证券日报、宗欣